プロパティマネジメント(ビル管理)

オーナー様に代わり、
不動産価値を最大化にします。

不動産経営の専門知識を持つレベルの高いCPM(米国不動産経営管理士)が
オーナー様に代わり運用管理を行うことで、ビルの収益性を高めるだけでなく不動産価値を最大化にします。

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1空室に迅速に対応します。

退去が出ると分かった時点で、すぐに多くの仲介会社へ
リーシング依頼をかけます。入居が決まらなければ、
直接仲介会社に働きかけたり、エリアの立地や特徴に
合わせた施策を先回りして考えます。

2オーナー様に有利な条件で交渉します。

仲介会社とのネットワークを活かし、他社では知ることができないエリア毎の中小ビルの賃料相場を知ることができます。
契約が決まる賃料を把握しているので、テナントの希望に合わせて賃料を下げることはありません。相場に合わせてオーナー様に有利な条件で交渉することができます。
また、ビルの契約書はマンションの契約書と違い、個別ごとの契約書の作成が必須となります。入居付けする仲介会社の契約書ではなく、当社がビル毎にそれぞれあった契約書を作成します。

3ビルの品質向上に貢献します。

K-FIRSTでは、ビルの品質を下げるような管理体制になっていないか厳しく監査しております。
清掃・点検会社に直接指導をいれる場合もあります。
日頃から入居者の意見にも耳をかたむけ、ビルの美観や快適性を改善し続けることで、ビルの品質向上に貢献します。

4優良テナントを大切にします。

一般的に古いテナントの方が高い賃料を払っている場合が多く、同じテナントに長く入居してもらえる方が収益の向上に繋がります。退去がでれば、賃料収入が滞るだけでなく、フロアの内装費、クリーニング費、設備の交換費など、余計な経費もかかってしまいます。
K-FIRSTでは、テナントに長く入居してもらうために、不動産用語でテナントリテンションと呼ばれる施策にも力を入れています。

トラブルを迅速に解決します。

ビルにトラブルが発生すれば、速やかに解決します。
また、入居者同士の関係性を良好に保つことも心がけています。
賃料を滞納したり、他のテナントに迷惑をかけたり、ビルの品格を下げるような入居者には厳しい対応を考えます。

6運用コストを改善します。

私たちにはビルのコスト削減のノウハウを持っています。 ビルの運用経費の大半を占める電気代の削減も得意としております。 しかし、入居者の快適性と満足度を向上させる施策には経費を割り当てることも大切だと考えております。 私たちの経験上、その方が良い結果に繋がることが多いからです。 不要なコストは徹底的に削減し、本当に有効的な経費の使い方をオーナー様にご提案させていただきます。

7オーナー様の手元に利益が残せるご提案を行います。

必要なタイミングで修繕のご提案も行います。
K-FIRSTでは、オーナー様が負担する修繕費用以上に利益が残せるのか、投資分析で効果を見える化しています。
業者に依頼する場合も最低3社以上から見積もりをとっています。

現状分析と投資分析の比較
(キャッシュフローツリー)

CONTENT プロパティマネジメントの業務内容

コンサルティング業務

  • 空室対策
  • 長期修繕計画
  • 運営コスト削減
  • 市場分析

レポーティング業務

  • レントロール作成
    (入居者情報)
  • 収支報告書
  • 業務報告書
  • リーシングレポート
  • メンテナンス履歴
  • 修繕履歴

リーシング業務

  • 市場調査
  • 募集図面の作成
  • 募集計画の立案
  • 仲介業者との営業活動
  • 仲介業者との問い合わせ対応
  • インターネットへの掲載

審査契約業務

  • 入居審査
  • 賃貸借契約
    (契約書作成から凍結まで)
  • 保険・保証会社対応
    (加入手続き業務)

入居者対応

  • 入居者の問い合わせ対応
  • 設備等のトラブル対応
  • 契約解除の対応
  • 現状回復工事
    (立案・手配)
  • 契約書・鍵の保管
  • テナントリテンション
    (入居者保持)

出納業務

  • 敷金の保管
  • 賃料の回収・送金
  • 滞納者への督促
  • 退去立ち合い
  • 空室管理

ビルメンテナンス

  • 日常清掃(日報報告)
  • EV法定点検・消防点検
  • 定期清掃・ガラス清掃
  • 害虫駆除
  • 受水槽・高架水槽清掃
  • 植栽管理
  • 水質検査
  • 防鼠対策・鳩対策
  • 配管点検・清掃
  • 防犯対策
  • 特別清掃

プロパティマネジメントの最高峰資格
CPM(米国不動産経営管理士)とは

CPMは日本で数少ない、不動産経営のスペシャリストです。
専門的な知識に加え、理論や数値分析に基づくコンサルティングができる証明です。

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プロパティマネジメント(PM)とは、オーナーに代わりビルの運用を行い、不動産収益・不動産価値を最大化にすることです。

不動産会社の主な業務は、ビル管理を行うビルマネジメント(BM)、入居者との仲介を行うリーシングマネジメント(LM)です。
プロパティマネジメント(PM)は、この2つの業務を管轄し、 ビル運用全体の指揮を取るコンサルタントやマネージャーのような役割を果たしています。
そのため、不動産会社のプロパティマネジメント能力次第で、
ビルの不動産収益、不動産価値が良くも悪くも大きく変わってきます。

米国では、日本より不動産経営のレベルがはるかに高く、不動産会社は質の高いプロパティマネジメントができなければ、オーナーに選ばれることはありません。
日本の不動産会社では管理と仲介だけが主な業務になってしまっており、プロパティマネジメントの役割や重要性は、浅くしか認知されていません。

K-FIRSTでは、プロパティマネジメントの最高峰資格であるCPMを取得しており、質の高いプロパティマネジメントを最大の強みとしています。

将来の不動産価値を向上させるプロパティマネジメント

立地や築年数だけでビルの価値が決まることはありません。
同じ条件を持つビルでも、管理会社のプロパティマネジメント次第で、ビルの品格や入居するテナントの質に大きな差がつきます。

プロパティマネジメントの質が良い(ビルの収益性も確保されている)

  • トイレが衛生的で、清潔感がある
  • ゴミ箱周辺が綺麗に片付いている
  • ビル全体の清掃が隅々まで行き届いている
  • 観葉植物や装飾品を飾り、ビルの美観をよく見せる工夫がしてある
  • エントランスが綺麗
  • 防犯カメラが設置されている

プロパティマネジメントの質が悪い(ビルの収益性も下がってくる)

  • トイレが汚く、臭いがする
  • ゴミ箱自体が汚く、蓋もないため臭いがする
  • 清掃されておらず、共用部にゴミが落ちている
  • エントランスに何年も前の掲示板がある
  • 看板が以前の入居者のまま更新されていない
  • ビル内の入居者同士の関係性が良くない
  • 賃料の滞納が目立つ

管理会社に運用を任せているオーナーは、清掃の良し悪しを判断したり、入居者が感じていることを直接聞いたりすることができません。長期間ビルの悪い状態を続かせてしまうと、ビルの品格は失われていき、テナントの質も下がり、ビルの衰退が始まる原因になってしまいます。

反対に管理会社のプロパティマネジメントの質が良ければ、清掃面や防犯性など小さなことにも気を配ることができており、築古になってもビルの美観や快適性、テナントの質は保たれています。このように質が高いプロパティマネジメントは、人の手によってビルに品格を与えることで将来の不動産価値を向上させています。

10年、20年たっても毎月1000万稼ぐビルなのか、200万しか稼げないビルなのか、収益性に大きく影響するプロパティマネジメントは、ビル経営を成功させるために非常に重要な存在であると言えます。

ビル収益に還元されるレベルの高い運用提案

ビルの品質とコストのバランスを考えることもプロパティマネジメントの重要な役割です。運用コストをただ抑えるのではなく、ビルの品質を維持するために、時には修繕の提案も行います。

プロパティマネジメントに本当に実力がある管理会社であれば「高度な市場分析力と投資分析力」を持っているので、修繕費が回収できるか分からない不透明な提案ではなく、将来のビル収益に還元されるレベルの高い提案を行ってくれます。

今後の不動産経営にはプロパティマネジメントが必要不可欠

日本はすでに人口高齢化にともない労働人口の減少が始まっており、賃貸事業において空室に悩み始めるオーナーも増えてきています。対策を考えなくても自然とテナントの入居が決まっていた高度成長期とは違い、これからは数少ないテナントから選ばれることがなければ不動産は生き残っていくことができない時代です。

そのためには、不動産に品格を与えるだけでなく、テナントの声にもしっかり耳をかたむけ、きめ細かいサービスを提供してくれるプロパティマネジメントが必要不可欠といえます。
また、新しくビルが建築される可能性は低く、築古ビルの有効な活用方法にも注目が集まっています。

プロパティマネジメントの最高峰資格
CPM(米国不動産経営管理士)とは

CPMは日本で数少ない、不動産経営のスペシャリストです。
専門的な知識に加え、理論や数値分析に基づくコンサルティングができる証明です。

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