プロパティマネジメントとは

プロパティマネジメント(PM)とは、オーナーに代わりビルの運用を行い、不動産収益・不動産価値を最大化にすることです。

不動産会社の主な業務は、ビル管理を行うビルマネジメント(BM)、入居者との仲介を行うリーシングマネジメント(LM)です。
プロパティマネジメント(PM)は、この2つの業務を管轄し、 ビル運用全体の指揮を取るコンサルタントやマネージャーのような役割を果たしています。
そのため、不動産会社のプロパティマネジメント能力次第で、
ビルの不動産収益、不動産価値が良くも悪くも大きく変わってきます。

米国では、日本より不動産経営のレベルがはるかに高く、不動産会社は質の高いプロパティマネジメントができなければ、オーナーに選ばれることはありません。
日本の不動産会社では管理と仲介だけが主な業務になってしまっており、プロパティマネジメントの役割や重要性は、浅くしか認知されていません。

K-FIRSTでは、プロパティマネジメントの最高峰資格であるCPMを取得しており、質の高いプロパティマネジメントを最大の強みとしています。

将来の不動産価値を向上させるプロパティマネジメント

立地や築年数だけでビルの価値が決まることはありません。
同じ条件を持つビルでも、管理会社のプロパティマネジメント次第で、ビルの品格や入居するテナントの質に大きな差がつきます。

プロパティマネジメントの質が良い(ビルの収益性も確保されている)

  • トイレが衛生的で、清潔感がある
  • ゴミ箱周辺が綺麗に片付いている
  • ビル全体の清掃が隅々まで行き届いている
  • 観葉植物や装飾品を飾り、ビルの美観をよく見せる工夫がしてある
  • エントランスが綺麗
  • 防犯カメラが設置されている

プロパティマネジメントの質が悪い(ビルの収益性も下がってくる)

  • トイレが汚く、臭いがする
  • ゴミ箱自体が汚く、蓋もないため臭いがする
  • 清掃されておらず、共用部にゴミが落ちている
  • エントランスに何年も前の掲示板がある
  • 看板が以前の入居者のまま更新されていない
  • ビル内の入居者同士の関係性が良くない
  • 賃料の滞納が目立つ

管理会社に運用を任せているオーナーは、清掃の良し悪しを判断したり、入居者が感じていることを直接聞いたりすることができません。長期間ビルの悪い状態を続かせてしまうと、ビルの品格は失われていき、テナントの質も下がり、ビルの衰退が始まる原因になってしまいます。

反対に管理会社のプロパティマネジメントの質が良ければ、清掃面や防犯性など小さなことにも気を配ることができており、築古になってもビルの美観や快適性、テナントの質は保たれています。このように質が高いプロパティマネジメントは、人の手によってビルに品格を与えることで将来の不動産価値を向上させています。

10年、20年たっても毎月1000万稼ぐビルなのか、200万しか稼げないビルなのか、収益性に大きく影響するプロパティマネジメントは、ビル経営を成功させるために非常に重要な存在であると言えます。

ビル収益に還元されるレベルの高い運用提案

ビルの品質とコストのバランスを考えることもプロパティマネジメントの重要な役割です。運用コストをただ抑えるのではなく、ビルの品質を維持するために、時には修繕の提案も行います。

プロパティマネジメントに本当に実力がある管理会社であれば「高度な市場分析力と投資分析力」を持っているので、修繕費が回収できるか分からない不透明な提案ではなく、将来のビル収益に還元されるレベルの高い提案を行ってくれます。

今後の不動産経営にはプロパティマネジメントが必要不可欠

日本はすでに人口高齢化にともない労働人口の減少が始まっており、賃貸事業において空室に悩み始めるオーナーも増えてきています。対策を考えなくても自然とテナントの入居が決まっていた高度成長期とは違い、これからは数少ないテナントから選ばれることがなければ不動産は生き残っていくことができない時代です。

そのためには、不動産に品格を与えるだけでなく、テナントの声にもしっかり耳をかたむけ、きめ細かいサービスを提供してくれるプロパティマネジメントが必要不可欠といえます。
また、新しくビルが建築される可能性は低く、築古ビルの有効な活用方法にも注目が集まっています。

プロパティマネジメントの最高峰資格
CPM(米国不動産経営管理士)とは

CPMは日本で数少ない、不動産経営のスペシャリストです。
専門的な知識に加え、理論や数値分析に基づくコンサルティングができる証明です。

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